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庞溟：随着经济和社会的发展，中国房地产市场的形态、结构和特点，都在不断演变。尽管政府在不同阶段积极调控并规范住宅市场，提出“公租房”“廉租房”等政策保障普通民众尤其是低收入人群的居住需求，然而在实践中，相较于城市化带来的人口大规模流入，尤其在高线城市，保障性住房供应仍显滞后，大量外来人口的居住需求面临较大缺口。

“十四五”期间，全国原计划筹集建设保障性租赁住房870万套，然而随着实践中部分高线城市人口加速流入以及中央对保障房建设愈发重视，部分城市开始动态调整自身规划以适度增加供应。如：深圳将原有规划的54万套提升至74万套，成都将原有规划的25万套提升至30万套等。截至2023年末，根据国家统计局数据，全国已完成建设和筹集约573万套，完成“十四五”期间原计划量的65.9%。

截至目前，据不完全统计，全国重点城市已有超过13万套配售型保障房进入建设期。从数量上看，2024年福州计划筹建套数最多，为1.24万套；北上广深四个一线城市以及西安均在1万套左右；其他二线及三线城市规模均在2000至4000套之间。预计后续各城市将出台相应具体规划，配售型保障房规模占比有望得到提升。

根据“14号文”规划保障性住房的供给，需要先确定保障性用地，主要是将原有闲置低效工业、商业、办公用地，变更土地用途，然后在不补缴地价款的前提下，可以通过划拨模式完成供地。而允许高库存城市将存量商品房改建作保障性住房，则具有一石双鸟的作用：既可以完成保障房供给，覆盖新市民需求，又能去化新房库存，缓解当下商品房市场压力。此外，建成后的项目将执行保障房政策优惠，如水电气价格执行民用标准、增值税房产税减少等税收支持。

国家发改委之前表示，将连续几年发行的超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设的“两重领域”，重点支持科技创新、城乡融合发展、区域协调发展、粮食能源安全、人口高质量发展等领域建设。我们预计，保障房作为城乡融合发展、区域协调发展以及人口高质量发展的重要载体，未来有望获得特别国债资金的长期支持。

地方政府计提土地出让的溢价资本也可作为保障房建设的增量资金。如果要看创新运营模式，可采用保障房“先租后售，租售联动”模式，提升项目现金流稳健性。新加坡、中国香港、英国、澳大利亚和加拿大等国家和地区都曾推出过“先租后售”模式的住房计划，允许购房者先通过租赁方式获得住房，并在满足条件后有机会购买房屋。内地包括重庆、深圳、上海、东莞和湖北等省市也曾先后对此类模式做出有益探索。

庞溟：商业银行在未来有望加大对租赁住房的支持力度。2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，指出金融支持住房租赁市场发展应以市场配置为主，为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化金融服务体系，明确提出支持企业和事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房等利好政策。

从中长期看，应着眼于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，从源头处理好人、地、房、钱的关系，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场，来实现党的二十大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”“增进民生福祉，提高人民生活品质”的房地产发展方向，实现房地产业良性循环和宏观经济健康增长，推动社会高质量发展。